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In welchen deutschen Städten sich die Investition in Immobilien noch lohnt

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Nachdem sich Geldanlagen in Tages- und Festgelder aufgrund der Niedrigzinsphase kaum mehr lohnen und Aktienanlagen zwar mehr Renditen versprechen, dafür jedoch mit einem höheren Anlagerisiko verbunden sind, steigen Immobilien als Investitionsobjekt in der Beliebtheit von Anlegern weiter an.

Die Folge: Die steigende Nachfrage führt vor allem in Großstädten zu immer höheren Preisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien, die Gefahr einer Immobilienblase entsteht. So ist längst nicht mehr jede Stadt geeignet, um mit Aussicht auf hohe Gewinne in Objekte zu investieren.

Käufergruppen

Das Angebot der Immobilien wird nicht ausschließlich von Privatanlegern nachgefragt. Längst haben auch professionelle Anleger den Immobilienmarkt für sich entdeckt. Im europäischen Vergleich halten 93 % aller befragten Investoren Deutschland für ein attraktives oder sehr attraktives Land für Immobilien-Investments.

So hat eine Erhebung der BNP Paribas im Jahr 2017 ergeben, dass in 31 % der Immobilien durch Spezialfonds und in weitere 22 % durch Immobilien-AGs investiert wird. Private Anleger liegen mit einem Anteil von knapp über 5 % abgeschlagen auf dem fünften Platz. All diese Akteure setzten im vergangenen Jahr knapp 73 Mrd. Euro und damit etwa 10 % mehr als im Vorjahr um.

Für private Anleger ist die Konkurrenz durch finanzstarke Anleger damit hoch, wenngleich die Investoren neben dem Wohnraum auch Büroobjekte im Fokus haben oder in sogenannte Wohnportfolios, d. h. Pakete mit mehr als zehn Wohneinheiten, investieren – rund 16 Mrd. Euro betrug das Transaktionsvolumen in derartige Objekte 2017.

Besonderer Beliebtheit erfreut sich auch die Logistikbranche: Hier haben sich die Investitionen zwischen 2016 und 2017 auf 9,18 Mrd. Euro mehr als verdoppelt.

Die beliebtesten Städte in Deutschland

Betrachtet man ausschließlich das absolute Investitionsvolumen, gibt es klare Spitzenreiter: Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern lag die Stadt Hamburg hier im Jahr 2016 mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 1,56 Mrd. Euro an der Spitze, gefolgt von Berlin (1,2 Mrd.) und München (1,16 Mrd. Euro) auf den weiteren Plätzen.

Sind die Top 3 des Rankings noch wenig erstaunlich, so lohnt sich ein Blick auf die Folgeplätze: Mit 501 Mio. Euro belegt Bremen den fünften Platz und auch in Hannover (318 Mio. Euro) und Nürnberg (305 Mio. Euro) wurden zuletzt hohe Summen für Ein- und Zweifamilienhäuser umgesetzt.

Ähnlich sieht es für Eigentumswohnungen aus: Hier führt Berlin das Ranking an (5,64 Mrd. Euro), gefolgt von München (4,67 Mrd.) und Hamburg (2,49 Mrd.). In den Top 10 sind neben den üblichen Verdächtigen wie Köln, Frankfurt und Stuttgart außerdem Leipzig, Dresden und Nürnberg zu finden.

Dauerhafte Renditen oder Spekulationsblase?

Wenngleich die Mietpreise für Wohnraum höher liegen, so zeichnen sich auch bei Lager- und Logistikimmobilien deutliche Unterschiede ab. So erwirtschaften Vermieter in München durchschnittlich 6,85 Euro Nettomiete je Quadratmeter.

In Frankfurt und Hamburg liegen die Mietpreise noch nahe an der 6-Euro-Marke und auch die Drehkreuze Düsseldorf, Köln, Berlin und Leipzig belegen Spitzenplätze. In Rendite ausgedrückt bedeutet dies Traumwerte von 4,4 % in allen Städten.

Wo lohnt sich eine Investition?

Die höchsten Renditen lassen sich aktuell fast durchweg in Hamburg, München, Frankfurt, Berlin und Düsseldorf bzw. Stuttgart erzielen. Doch wer davon profitieren will, muss zunächst tief in die Tasche greifen – hoch sind nämlich nicht nur die Gewinne, sondern vor allem auch die Anschaffungskosten.

Und das schmälert die durchschnittlichen Renditen. Die Zeitdauer, bis die Investition abbezahlt ist, steigt gleichzeitig an. Eine Studie der Allianz kam zu dem Ergebnis, dass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage bis 2030 hier weiterhin am stärksten aufgehen wird. Stellt sich heraus, dass der Markt überhitzt ist und geht die Nachfrage zurück, so wird die Geldanlage schnell zur Fehlinvestition.

Daher ist es schlauer, sich die Frage zu stellen, ob man nicht mit geringeren Renditen vorliebnehmen möchte, dafür jedoch einen niedrigeren Kaufpreis auf den Tisch legen muss – und mit etwas Glück von einer steigenden Nachfrage und damit in Zukunft auch höheren Gewinnen profitieren kann.

Auswahlkriterien bei der Objektwahl

Nicht jede Stadt wird in den kommenden Jahren gleichermaßen an Attraktivität gewinnen. Im Osten Deutschlands zeichnet sich beispielsweise ab, dass Städte wie Leipzig und Dresden ihre Anziehungskraft noch steigern können, andere mittelgroße Städte jedoch verstärkt mit Abwanderung zu kämpfen haben. Es gibt zwar ein großes Angebot und die Immobilien sind günstig zu erwerben, doch bleiben unter Umständen auch die Mieter fern. Einen Indikator für die Entwicklung der Städte bieten z. B. folgende Kennziffern:

  • Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre
  • Arbeitslosenquote
  • Entwicklung des Haushalts
  • Einwohnerzahl
  • Entwicklung der Mietpreise
  • Haushaltsprognose

Lage

Wenn Großstädte für Mieter zu teuer werden, die Nachfrage nach Wohnraum jedoch weiter wächst, ist das Umland schnell eine attraktive Alternative.

So sind im Umkreis von München auch kleinere Städte wie Augsburg auf dem Weg nach oben, da Pendler hier zufriedenstellende Infrastrukturen vorfinden und die Strecke nach München noch durch tägliches Pendeln überbrückt werden kann. Gleiches gilt für das Umland von Frankfurt (z. B. Darmstadt), Düsseldorf oder Hamburg.

Wirtschaftswachstum

Bei der Wahl des Standorts empfiehlt sich deshalb zunächst ein Blick auf wachsende Wirtschaftsstandorte. So sind in Baden-Württemberg aufgrund der prosperierenden Wirtschaft auch kleinere Städte wie Konstanz und Freiburg attraktiv, da sie Arbeitnehmer anziehen.

Wurden diese lokalen Schätze mit hohen Renditechancen bislang von professionellen Anlegern vernachlässigt, so geraten sie aufgrund der exorbitanten Preise in den Großstädten immer mehr in den Fokus.

Vorsicht geboten ist jedoch wiederum bei Städten, die von einem einzigen Großunternehmen abhängig sind. So zeigt der VW-Skandal, dass die Umsätze schnell kippen können, was zulasten der Nachfrage nach Wohnraum geht. Gleiches gilt für reine Universitätsstädte: Mit dem Doppeljahrgang bei der Umstellung auf das 12-jährige Abitur gab es eine Wohnungsknappheit, die auch medial sehr präsent war.

Allerdings darf dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich die Lage mittelfristig entspannen wird. Auch kann ein Standort über die Zeit an Attraktivität einbüßen.

Unterschiede innerhalb der Städte

Stadt ist nicht gleich Stadt. So gibt es überall sehr gefragte Lagen, Gebiete mit einem Entwicklungspotenzial sowie Problemstadtteile. Wer ein Objekt in einer solchen Problemlage erwirbt, kommt bei der Anschaffung vielleicht günstig weg. Jedoch sind dann die Mieteinnahmen vermutlich auch gering, die Gefahr eines Problemmieters ist ungleich größer als in einem bürgerlichen Viertel.

Besonders glücklich schätzen können sich Anleger, wenn der einst günstige Stadtteil aufstrebend ist und sich aktuell in einem Wandel befindet. Hier sind die Kaufpreise meist noch niedrig, die Renditechancen damit gut.

In der Regel empfiehlt es sich jedoch, in ein Objekt in einer guten Lage zu investieren, um das Spekulationsrisiko über künftige Stadtentwicklungen gering zu halten.

Rationale Entscheidungen sind gefragt

Gegen manche Städte bestehen Vorurteile, weil man in der Vergangenheit Negatives über sie hörte und aktuell keinen Überblick über die wirtschaftliche Entwicklung hat. So galt Bremerhaven in der Vergangenheit als wenig attraktive Stadt, Werften schlossen, die Bevölkerungszahl nahm rapide ab.

Das hat sich jedoch gewandelt, inzwischen wächst die Stadt wieder und kann als vielversprechende Investition bezeichnet werden. Gleiches gilt für die Hansestadt Rostock.

Für die Investition gibt es eine Faustformel bei der Berechnung:

Bei einem Wert von 20 ist ein Kauf in Ordnung, in Großstädten ist ein Wert von 25 bis 27 an der Tagesordnung. München ist mit 35 hingegen vollkommen überzogen.

Prüfung der Bausubstanz

Bei Bestandsimmobilien kommt man nicht um eine intensive Prüfung der Bausubstanz herum. Nicht selten entpuppt sich das scheinbare Schnäppchen als marode Bauruine. Sanierungskosten sind nicht zu unterschätzen und haben schon manchen Anleger in den Ruin getrieben.

Die Kosten für einen Sachverständigen sind an dieser Stelle bestens investiert. Allerdings funktioniert das in Großstädten kaum, denn fast jede Wohnung findet bereits bei der ersten Besichtigung einen Käufer. Wer da mit dem Sachverständigen kommt, ist quasi sofort aus dem Rennen.

Fazit

Wenngleich Banken inzwischen nicht mehr allzu leichtfertig Kredite vergeben, so ist die Gelegenheit noch immer günstig. Das kann sich jedoch schon bald ändern, vor allem im Hinblick auf langfristige Kredite scheint die Talsohle günstiger Zinsen langsam überwunden. Es ist damit zu rechnen, dass Geld bald wieder teurer wird.

Wer investieren möchte, tut gut daran, dies bald anzugehen. Allerdings ist Vorsicht geboten, da in vielen Städten der Markt überhitzt zu sein scheint und nicht klar ist, ob das Preisniveau überall dauerhaft hält. Ist das nicht der Fall drohen hohe Verluste.

Der Standort will also gut gewählt sein, eine intensive Recherche ist unabdingbar. Vielleicht stellt auch ein Gewerbeobjekt eine attraktive Alternative zur Investition in Wohnobjekte dar.

 

 

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